Problema locativă: intrigile continuă

Foto: vzglead.md

Dumitru Barbalat

În ultimul timp, s-au acutizat tensiunile în jurul problemei locuințelor. Din cauză că proprietarii de locuințe sînt obligați să-și reevalueze o dată la trei ani (contra plată) locuințele, iar în cazul neîndeplinirii cerințelor indicate, vor fi supuși unor amenzi urturătoare.

Și din cauza că la înstrăinarea (vînzarea) locuințelor, proprietarii sînt obligați să achite impozitul din creșterea capitalului în mărime de 50% din valoarea creșterii.

În presă au fost publicate comentarii aprinse la această temă, însă, deoarece nu au fost oferite explicații suficiente, continuă întrebările, nedumerirea și intrigile în jurul problemei locuințelor.

Înainte de a oferi explicații în problemele menționate, le vom aminti tuturor că, potrivit Constituției (art. 47), statul este obligat să întreprindă măsuri pentru asigurarea oricărei persoane cu un nivel de trai decent, necesar pentru menținerea sănătății și bunăstării acesteia și a familiei, inclusiv alimente, îmbrăcăminte, locuință, îngrijire medicală și deservire socială necesară. Dar și faptul că toate problemele locative trebuie soluționate în conformitate cu Legea cu privire la locuințe, din 2015, și Legea cu privire la condominium și fondul locativ, din 2000. Pînă în 2015, noi am trăit și am fost protejați în plan locativ de legea acelor timpuri, din 1983.

Potrivit legii, dreptul la locuinţă constituie un drept fundamental, care face parte din dreptul la viaţă decentă al persoanei sau familiei. Dreptul la locuinţă prevede:

a) stabilitatea privind raporturile de locaţiune, prestarea serviciilor adecvate aferente, asigurarea infrastructurii necesare, accesibilitatea surselor financiare;
b) nediscriminarea în exercitarea dreptului la locuinţă, inclusiv accesul la piaţa locuinţelor, administrarea şi folosirea locuinţei, precum şi intrarea în proprietatea unei locuinţe;
c) transparenţa exercitării de către autorităţi a atribuţiilor şi a obligaţiilor ce se referă la exercitarea dreptului la locuinţă.

În conformitate cu această lege, Guvernul are dreptul să stabilească un mod unic al înregistrării de stat, evaluării și evidenței locuințelor.

Despre evaluarea, reevaluarea și impozitarea patrimoniului imobiliar

Făcînd uz de dreptul legal de a stabili modul de evaluare a locuințelor, Ministerul Finanțelor, la elaborarea politicii bugetar-fiscale pentru 2016 a propus stabilirea unui nou sistem de evaluare a imobilului. S-a propus ca, începînd din 2016, toți proprietarii de imobil vor fi obligați să-și evalueze imobilul, iar ulterior, o dată la trei ani, să-l reevalueze. Evaluarea, după ideea Ministerului Finanțelor, trebuie efectuată de firme specializate autorizate din contul proprietarilor de imobil. Pentru proprietarii de imobil aceasta presupunea cheltuieli suplimentare în favoarea evaluatorilor, iar cei care nu ar fi respectat această cerință ar fi riscat și amenzi de pînă la 100 de mii de lei și un impozit de trei ori mai mare.

Ulterior, după examinarea proiectului politicii bugetar-fiscale la Guvern, accentele au fost deplasate. În special, evaluarea și reevaluarea valorii imobilului pentru persoanele fizice vor fi efectuate de organele cadastrului (în baza metodologiei unice ce va fi aprobată de Guvern), în timp ce agenții economici vor plăti singuri pentru evaluare. Cei care nu vor îndeplini cerințele privind evaluarea sau reevaluarea imobilului în termenele stabilite și nu vor prezenta informația în organul cadastral vor fi amendați cu 100 de mii de lei. Iar cine nu va efectua procedura de reevaluare periodic, o dată la trei ani, riscă să achite impozite triple pe imobil.

Însă varianta aprobată a politicii bugetar-fiscale pentru 2016 deja nu conține anumite cerințe referitoare la evaluarea și reevaluarea obligatorie a locuințelor. Aceste prevederi nu se conțin nici în proiectul Ministerului Finanțelor a politicii bugetar-fiscale pentru 2017. Astfel, deocamdată, nu avem motive de îngrijorare.

La vînzarea apartamentului, statul va cere 50% din creșterea capitalului

În Codul fiscal (art. 37) a fost introdusă noțiunea de valoarea creșterii capitalului în urma vînzări, schimbului activelor de capital sau a înstrăinării lor (scoaterii din uz) prin altă metodă.

Active de capital sînt, inclusiv, proprietatea privată, neutilizată în activitatea antreprenorială și pămîntul.

Suma încasată ca urmare a vînzării, schimbului sau altui mod de înstrăinare (scoatere din uz) a activelor de capital este egală cu suma mijloacelor băneşti şi valoarea evaluată la preţul de piaţă a activelor de capital obţinute sub formă nemonetară. Mărimea creşterii de capital provenită din vînzare, schimb sau din altă formă de înstrăinare (scoatere din uz) a activelor de capital este egală cu excedentul sumei încasate în raport cu baza valorică a acestor active.
Suma creşterii de capital în anul fiscal este egală cu 50% din suma excedentară a creşterii de capital recunoscute peste nivelul oricăror pierderi de capital suportate pe parcursul anului fiscal.

Pentru calcularea valorii exacte a mărimii plăților cetățenii urmează să se adreseze la direcția fiscală teritorială sau la Inspectoratul Fiscal de Stat, apelînd numărul de telefon 080001525 (apel gratuit).

De menționat că în prima redacție era prevăzut că active se consideră proprietatea privată nefolosită în activitatea de întreprinzător, care este vîndută la un preţ ce depăşeşte baza ei valorică ajustată. În ianuarie 2014, precizarea „care este vîndută la un preţ ce depăşeşte baza ei valorică ajustată” a fost exclusă. Astfel, creșterea de capital este considerată, în principiu, orice sumă ce există sau cu timpul va apărea cu siguranță.

Și aici apare întrebarea principală – dar de ce în general cetățeanul trebuie să plătească statului un impozit de pe un „venit” obținut din vînzarea imobilului său? oare banii încasați din vînzarea casei sînt profit? De unde omul are locuință? El o cumpără sau o construiește pe banii din care deja au fost percepute toate impozitele, inclusiv impozitul pe venit? Iar cînd persoana vinde locuința, ea pur și simplu își monetizează o parte din proprietate. De ce atunci statul se ocupă cu impozitarea dublă și ilegală?

De regulă, vînzarea locuințelor are loc din cauza unor necesități, unor greutăți imprevizibile. În asemenea condiții, este importantă operativitatea monetizării, dar nu pentru așa-zisa creștere de capital. Iar în sate, unde construcția casei e la fel de scumpă ca și la oraș, deseori e aproape imposibil să-ți recuperezi banii cheltuiți.

Un alt aspect. Antreprenorii, pe lîngă echipament, mașini și alte proprietăți, au la balanță și imobil. Și dacă imobilul (clădirea) va fi vîndută, atunci impozitul pe venitul întreprinderii nu va crește, deoarece suma obținută pur și simplu va trece de la „mijloace fixe” la „mijloace circulante”. Iar balanța va rămîne aceeași!

De ce atunci în cazul persoanelor fizice (cetățeni) satul are o atitudine absolut banditească? Pentru că nimeni nu dorește să se clarifice în prevederile Codului fiscal. Pentru că cetățenilor în parte le este mai greu decît întreprinderilor să angajeze juriști și să se judece nu doar cu Serviciul Fiscal, dar și cu statul.

Despre viitoarele griji pentru cei din condominiu

În prezent, este examinat proiectul noii Legi cu privire la condominiu, care a fost prezentat pentru dezbateri publice de către ministerul de profil, după ce acesta va fi adoptat, reparația și întreținerea blocurilor de locuit vor trece în totalitate pe umerii locatarilor. Locatarii vor trebui să creeze un fond pentru dezvoltarea și reconstrucția caselor. În cazul neachitării cotizațiilor, proprietarii de apartamente ar putea să-și piardă proprietățile.

Din punctul de vedere al unui om normal, acest proiect de lege pare a fi o sălbăticie și inechitate. Or, sute de mii de oameni, în special, în etate, mai ales la sate, trăiesc și nu știu ce nevoie îi mai așteaptă.

Este evident că toate cele trei probleme enumerate față de proprietarii de locuințe au un singur scop – nu de a reglementa relațiile locative și starea locuințelor, ci de a-i mai jecmăni încă o dată pe oameni.